REGLAMENTO DE SEGURIDAD Y CONVIVENCIA
INTERNA
Condominio TIERRA GRANDE
Vereda
Panamá, Silvania, Cundinamarca
El presente Reglamento de Seguridad y Convivencia debe ser de
conocimiento y acatamiento obligatorio para todos los copropietarios,
residentes, arrendatarios, empleados, Administración y personal al servicio del
Condominio
Abril de 2016
Tabla de contenido
CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
1.- OBJETO
El presente Reglamento de Seguridad
y Convivencia tiene por objeto establecer las normas mínimas para regular las
relaciones de los residentes del Condominio, la Administración, trabajadores y
visitantes, de tal forma que con su acatamiento y el de las elementales normas
de respeto mutuo y cortesía, se garantice una sana y armónica convivencia interna
en el Conjunto.
2.- OBLIGATORIEDAD
Las disposiciones del
presente Reglamento rigen a partir de su aprobación por la Asamblea General de Copropietarios
y tendrán fuerza obligatoria para todos y cada uno de los copropietarios y/o
residentes y/o tenedor a cualquier título, para sus empleados y visitantes, para
la Administración, vigilantes y demás trabajadores que desarrollen actividades
relacionadas con la administración y mantenimiento del Condominio y predios
particulares y, en general, para todas las personas que por uno u otro motivo
tengan alguna relación o vínculo temporal o permanente con el Condominio Tierra
Grande o alguno de sus copropietarios.
3.- DIRECCIÓN Y CONTROL
La Administración
queda plenamente facultada para hacer que las personas a las que se hace
referencia cumplan y se sujeten a las normas establecidas tanto en el presente Reglamento
de Convivencia como en el Reglamento de Copropiedad del Condominio Tierra
Grande. De la misma manera, el Administrador queda facultado para aplicar las
sanciones a que haya lugar, en única instancia, las cuales prestan mérito
ejecutivo, una vez cumplido el debido proceso y aplicado lo establecido en el
presente Reglamento de Convivencia.
En los casos en que se
violen las normas contenidas en el presente Reglamento, cualquier copropietario
o residente podrá presentar la queja correspondiente ante la Administración por
escrito, precisando los hechos, fechas del suceso y, en caso de ser posible,
las pruebas y fotografías correspondientes. De ser necesario, estas quejas deberán
ser remitidas por el Administrador al Consejo de Administración, con copia al
Comité de Convivencia, para que estos organismos se pronuncien ante el hecho y
se tomen las medidas adicionales correspondientes.
El incumplimiento reiterado
de cualquiera de las presentes disposiciones, llevará a la aplicación de
sanciones correspondientes tal y como se determina en este Reglamento y la ley.
4.- USO Y DESTINACIÓN
DE LOS PREDIOS PRIVADOS
De acuerdo con el Reglamento
de Copropiedad -el cual hace parte de las Escrituras de cada propiedad- el
destino de cada solar o predio privado es única y exclusivamente para uso
vacacional o recreacional habitacional unifamiliar (uso habitacional para una
sola familia).
Consecuentemente, queda
expresamente prohibida la destinación de los predios privados a fines
diferentes a los estipulados anteriormente, tales como el arrendamiento
temporal u ocasional por cortos periodos (por horas), utilizarlos como criadero
de animales no domésticos y/o que constituyan fuentes de olores, desaseo o
ruidos no acordes con el uso residencial del predio, así como el expendio de
alimentos y/o bebidas a particulares, entre otros.
5.- REGISTRO DE COPROPIETARIOS
Y ARRENDATARIOS
La Administración del Condominio Tierra Grande debe
mantener un Libro de Registro de Copropietarios actualizado con los datos de
identificación, número telefónico de contacto y correo electrónico de cada uno.
Este Libro debe ser conservado con la debida confidencialidad y reserva por
parte del Administrador.
Cada copropietario tiene la obligación de informar
cualquier cambio de sus datos y, en caso de vender o arrendar su propiedad, de informar
por escrito a la Administración el nombre de los nuevos copropietarios o de sus
arrendatarios, su identificación y número telefónico de contacto y correo
electrónico.
De igual forma, el copropietario deberá darle a
conocer a su arrendatario el presente Reglamento de Convivencia, ya sea en forma
escrita o en archivo digital, por lo que se presume que quien tome en
arrendamiento, uso o goce de un inmueble en el Condominio Tierra Grande, conoce
y se obliga a acatar las disposiciones contenidas en el Reglamento de Copropiedad
y las presentes Normas de Seguridad y Convivencia Interna.
El copropietario será responsable solidario del
cumplimiento por parte de sus arrendatarios, de sus familiares e invitados de
las Normas de Seguridad y Convivencia Interna.
CAPITULO II: NORMAS DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD INTERNA
1.- CLAUSULA GENERAL
DE SEGURIDAD
Por razones de seguridad para todos los residentes,
está absolutamente prohibido el ingreso, porte y/o almacenamiento de cualquier
tipo de armas de fuego, artefactos o sustancias inflamables o explosivos dentro
de las áreas comunes y/o privadas del Condominio.
2.- DE LA PORTERÍA Y PERSONAL
DE VIGILANCIA Y MANTENIMIENTO
La Portería del Condominio
constituye el núcleo principal para garantizar la seguridad personal de los
residentes y de sus familiares y visitantes, así como la integridad de sus
bienes dentro de la copropiedad. Por esta razón, se establecen las siguientes
normas específicas:
a)
Los vigilantes/porteros y/o toderos están bajo las
órdenes de la Administración del Condominio en coordinación con la compañía de
seguridad y vigilancia a la cual pertenezcan.
b)
Los vigilantes/porteros y/o toderos deberán mantener
y controlar las puertas de acceso al Condominio para que permanezcan cerradas,
salvo para el ingreso/egreso de propietarios y visitantes, personal de trabajo y
vehículos previamente autorizados.
c)
Todo vehículo de visitantes o personal autorizado
por los copropietarios que ingrese y salga del Condominio debe ser anunciado al
vigilante y sus placas anotadas en el libro correspondiente (ver numeral 4).
d)
Los vigilantes y/o toderos deben portar
obligatoriamente la placa de identificación, su uniforme impecablemente y en
general, mantener una adecuada presentación personal. A su salida o retiro del Condominio
no podrán usar el uniforme de dotación sino su vestuario habitual.
e)
Por seguridad y confidencialidad, la información de
los residentes, los teléfonos y la correspondencia sólo pueden ser manejados
por los vigilantes y la administración en forma totalmente confidencial. Por
ningún motivo podrá ser entregada a terceros, a menos de que se trate de un
requerimiento o diligencia de carácter judicial previa verificación del oficio
legal y del funcionario correspondiente.
f)
El teléfono celular de dotación será de uso y manejo
exclusivo del vigilante y/o administrador(a) en la portería principal. Ningún
residente o visitante podrá utilizar -por sí sólo- el teléfono celular de
dotación para llamadas particulares, salvo en casos comprobados de emergencia.
g)
Los vigilantes y/o toderos no pueden retirarse de su
lugar durante sus horas de trabajo para realizar favores o trabajos particulares
a los residentes.
h)
Los vigilantes y/o toderos no están autorizados para
recibir llaves de las unidades privadas o vehículos, ni para guardar objetos
personales en la portería.
i)
En la portería no se permite exhibir publicidad,
afiches, ni tampoco depositar propagandas o comunicados externos al Condominio,
sin autorización previa del Administrador.
j)
A los vigilantes y/o toderos les queda prohibido
hacerse cargo de cuidar vehículos que se dejen en la parte exterior del Condominio,
tanto de residentes como de personas ajenas al mismo.
k)
Cuando un caso lo amerite, el vigilante de turno
debe reportar en forma inmediata a su superior de la agencia a la que pertenece
o/y a las autoridades competentes.
l)
Es responsabilidad de cada propietario, familiar o
invitado que conduzca un vehículo que ingrese o salga del condominio verificar
cuidadosamente que la puerta automática de acceso vehicular queda
convenientemente cerrada. En caso de presentarse una violación a esta
disposición la Administración realizará la correspondiente investigación
valiéndose de los vídeos del sistema o de testificaciones personales con el
objeto de llamar la atención al responsable y, si es el caso, efectuar los
cobros respectivos por daños o sustracción de bienes tanto particulares como de
la copropiedad.
3.- RONDAS DE CONTROL Y
ORGANIZACIÓN DE LABORES
Los vigilantes deberán
efectuar rondas de control por las vías del Condominio al recibir y entregar su
turno y cada dos horas como máximo dentro del mismo, haciendo el registro
respectivo en cada uno de los relojes de control destinados para tal fin, de
acuerdo con instrucción de la Administración.
El presente horario puede
ser cambiado por la Administración para adaptarlo a situaciones especiales.
El Administrador mantendrá
un Horario de Trabajos Semanal (en forma de cuadro) para el Todero en donde se
especifiquen las labores específicas con sus horarios para ser efectuadas
semanalmente.
Es función de la
Administración hacer el control respectivo del cumplimiento de estas disposiciones,
incluyendo la revisión diaria de las tarjetas de control de los relojes y
desarrollo de labores.
4.- AUTORIZACIÓN DE ACCESO A
LOS PREDIOS PRIVADOS
a) Todo visitante o
trabajador, sin excepción, deberá ser anunciado al vigilante y su ingreso sólo
se permitirá por autorización expresa del residente. En caso de trabajos que
duren varios días, la autorización respectiva deberá entregarse por escrito por
parte del residente.
b) Toda visita a un predio
particular o áreas comunes debe registrarse por escrito en el Libro de Control
de la portería en donde quedarán consignados los datos del visitante, nombre,
documento de identificación, hora de ingreso y de retiro. En caso de ser una
visita de trabajo, deberá indicarse cuál es el motivo (obra, jardinería, etc.)
c) Está expresamente
prohibido que personas ajenas a una propiedad particular (propietarios de otros
predios, familiares, visitantes, empleados o trabajadores) ingresen a ésta sin
autorización expresa del propietario y, mucho menos, retiren elementos,
herramientas y/o plantas o frutales o efectúen trabajos no autorizados.
d) Los propietarios,
residentes o trabajadores autorizados para ingreso al Condominio deben permitir
la revisión de los vehículos que ingresen o salgan del Condominio, cuando así
lo requiera el personal de vigilancia.
5.- MEDIDAS ESPECIALES DE
SEGURIDAD PARA LOS NIÑOS
a)
El personal de vigilancia del Condominio tiene
instrucción de no permitir la salida de los niños solos o en compañía de los
empleados o personas desconocidas sin la previa autorización expresa de sus
padres.
b)
Los residentes deberán informar por escrito a la
Administración los nombres de las personas que están autorizadas para retirar a
sus hijos del Condominio ya sea regularmente o en su ausencia.
CAPÍTULO III: USO DE LAS
ÁREAS COMUNES
1.- DISPOSICIONES GENERALES
Son áreas y bienes comunes
del Condominio: a) los globos de terreno que ocupan la zona deportiva (cancha múltiple
y la piscina), la portería, la casa de administración y zonas verdes
circundantes, b) las zonas verdes protectoras, c) la red de distribución y
recolección de aguas, d) las vías vehiculares y canales comunes y e) las cercas
o defensas perimetrales del Condominio. Estas áreas comunes están directamente
bajo la responsabilidad del Condominio para su cuidado y mantenimiento y para éstas
se aplican las siguientes normas específicas:
a)
No está permitido ingerir bebidas alcohólicas en las
áreas comunes, excepto en zonas expresamente destinadas a reuniones sociales
(nunca en el área de la piscina), siempre y cuando quienes lo hagan sean
mayores de edad responsables.
b)
Las áreas sociales comunes que se destinen temporalmente para reuniones
familiares de los residentes para más de ocho (8) personas, deberán ser
autorizadas previamente por la Administración. Para el control de acceso de los
invitados, los anfitriones deberán entregar en portería un listado de sus
invitados para permitir su ingreso.
c)
En éstas reuniones deben estar presentes los propietarios adultos,
quienes deberán ser los responsables por el desarrollo de la reunión y el buen
comportamiento de sus invitados.
d)
Terminada su utilización, las áreas comunes destinadas a la reunión
deberán ser entregadas libres de basuras y desechos y en condiciones de
limpieza y organización similares a las que se entregaron.
e)
De acuerdo con la legislación actual, no está
permitido el uso o consumo de sustancias psicotrópicas y alucinógenos en las
áreas comunes ni en las particulares que queden a la vista del público.
f)
Los equipos de sonido, conjuntos musicales y, en general, todo lo que
represente ruido, debe acatar las disposiciones legales, según la Resolución
6918 de la secretaria del Medio Ambiente (SDA) expedida el 19 de octubre de
2010, en donde se reglamentó que el nivel de ruido no podrá exceder los 55
decibeles en el día ni los 45 decibeles en la noche (Estos niveles pueden ser
medidos fácilmente con un celular utilizando una App como “Androsensor”). Como norma general, cualquier fuente de ruido, no
deberá alterar la tranquilidad de los vecinos.
g)
No está permitida la permanencia ni deambular de
animales domésticos en las áreas comunes, en predios privados ajenos, sin la
presencia y control de sus dueños o responsables del mismo. Mientras las
mascotas estén en áreas comunes deberán estar debidamente sujetadas con correa
y usar bozal en caso de requerirlo, especialmente si son particularmente
peligrosas, de acuerdo con lo estipulado en el Código de Policía.
h)
El incumplimiento reiterado de las normas anteriores por cualquier
copropietario, residente o trabajador dará lugar a la prohibición de uso de
cualquiera de las áreas sociales por el plazo que lo estime conveniente la
Administración, el Consejo y el Comité de Convivencia.
i)
Está expresamente prohibido a los propietarios, residentes o empleados
hacer reformas o modificaciones de cualquiera de las áreas comunes mencionadas
en el numeral 1 del presente capítulo, sin la debida autorización por escrito
del Consejo de Administración.
HORARIO DE USO DE ÁREAS SOCIALES
El horario para el uso de las
áreas sociales es:
·
De lunes (no festivo) a jueves y domingos: entre las 8:00 am y la 10:00
p.m,
·
Viernes, sábado, domingo anterior a lunes festivo: Entre 8:00 a.m y
1:00 a.m.
2.- ZONA DE LA PISCINA
Esta
área está regida por las normas de ley y en particular las siguientes:
1.
El Consejo de Administración y la Administración no son responsables de
los eventos adversos o accidentes que sucedan en esta zona.
2.
Todo menor de edad siempre debe estar acompañado por sus padres o
adultos responsables para ingresar a las zonas húmedas. Se entiende por menor
de edad las personas de 12 años o menos.
3.
Para el uso de las instalaciones de la piscina los copropietarios,
residentes e invitados deben utilizar un vestuario adecuado: vestido de baño y
gorro de baño; al igual que un calzado apropiado, preferiblemente de caucho,
para evitar accidentes debido al piso húmedo.
4.
Sin excepción, antes de ingresar a la piscina toda persona debe
ducharse por higiene y respeto con los demás usuarios.
5.
No se permite el ingreso de utensilios de cristal, vidrio, cerámica o
elementos cortopunzantes al área de la piscina y su terraza perimetral.
6.
Por seguridad, en esta área no se permite el uso de artefactos eléctricos
conectados a la red eléctrico como secadores de pelo, cargadores de teléfonos
celulares o de cámaras fotográficas y de video, radios, televisores o equipos
de sonido o cualquier que pueda presentar corto circuito y peligro para los
usuarios. Recuerde que agua junto a la electricidad son mortales.
7.
No está permitido utilizar cremas, masajes, bronceadores, aceites,
tratamientos corporales, etc., que dejen residuos que contaminen el agua,
pueden tapar los drenajes y además incomodar a los demás usuarios.
8.
Está prohibido afeitarse, depilarse, hacerse pedicura o manicure dentro
de la piscina o áreas aledañas a la misma.
9.
Está prohibido ingresar a la piscina bajo el efecto del alcohol o
drogas, fumar, ingerir líquidos, alimentos y bebidas alcohólicas, así como el
ingreso de los mismos en cualquier tipo de envase o empaque.
10.
Bajo ninguna circunstancia se permitirá la presencia de mascotas en
estas áreas.
11.
Se debe evitar correr en las zonas húmedas, debido al riesgo de caídas.
También la realización de juegos que pongan en peligro inminente a los
usuarios.
12.
Las sillas de la piscina son para uso personal de los residentes, por
lo tanto, no se deben extender elementos como toallas, prendas de vestir o
similares para reservarlos cuando hay alta ocupación de las mismas.
13.
Se sugiere no ingresar a la piscina joyas, relojes y objetos de valor
que puedan perderse o dañarse, ni dejarlos en los kioscos, mesas o ducha. La
copropiedad por ninguna razón se hará responsable por dichos objetos.
HORARIO DE USO DE PISCINA Y ZONA DEPORTIVA:
Se establece el siguiente horario para el
uso de la piscina zona de la Cancha Múltiple:
·
LUNES A VIERNES no
festivos: De 6:00 A.M. a 10:00 P.M.
·
SÁBADOS: De
6:00 A.M. a 9:00 P.M.
·
DOMINGOS Y FESTIVOS: De
8:00 A.M. a 9:00 P.M.
MANTENIMIENTO:
Los días previamente
determinados por la Administración son reservados para el mantenimiento de la piscina, por lo tanto, está restringido
su uso.
3.- CANCHA MÚLTIPLE
La cancha múltiple es un área común de uso deportivo o
recreativo, por tanto, debe regirse por todas las normas y reglas generales que
para zonas comunes se precisan en el presente Reglamento, además de las
siguientes:
a) No se permite la realización de actividades diferentes al
desarrollo de actividad física y ejercicio dentro de las áreas deportivas,
salvo en casos previamente autorizados por la Administración.
b) Se debe utilizar un traje deportivo adecuado y zapatos
tenis o deportivos (sin tacos).
c) En el caso de que haya varias familias que deseen utilizar
la cancha simultáneamente, se deberá solicitar el turno respectivo al vigilante
quien asignará los tiempos (máximo una hora en estos casos) y prioridades de
acuerdo con el momento en que se haga cada solicitud
d) Una vez utilizada la cancha múltiple deberá ser entregada
en las mismas condiciones de aseo y estado con que fue recibida.
e) La reparación de los daños causados a la cancha o a los
elementos de la misma (tableros, mallas, cercas, plantas, etc.) corren por
cuenta del propietario responsable,
HORARIO DE UTILIZACIÓN DE LA CANCHA MÚLTIPLE
El horario de uso de la cancha
múltiple es igual al de la piscina.
CAPÍTULO IV: REGLAMENTO DE OBRAS INTERNAS
1.- PROCEDIMIENTO PARA
AUTORIZACIÓN
De acuerdo con el Artículo
Trigésimo Sexto del Reglamento de Copropiedad de Condominio Tierra Grande, los
propietarios no podrán adelantar construcciones, modificaciones o edificaciones
dentro de su predio sin la autorización previa y por escrito del Consejo de
Administración del condominio.
El Copropietario
que planee efectuar cualquier obra de remodelación dentro de su predio debe
informar previamente a la Administración, mediante una carta de notificación
del Copropietario, describiendo la obra a realizar, acompañada de la
correspondiente autorización municipal -si es el caso-, la fecha de inicio y
terminación, los nombres e identificación de contratistas y trabajadores y
autorización de ingreso respectiva, así como el compromiso de no modificar ni afectar áreas
comunes ni privadas ajenas.
Debe tenerse en cuenta que,
por disposición expresa de la normatividad urbanística vigente, la separación
mínima entre una construcción y el límite con el predio vecino es de cinco (5)
metros lineales.
Queda absolutamente
prohibido hacer cualquier modificación o reforma a la estructura de las canales
de recolección de aguas lluvias o cualquier área de uso común. En caso de ser
necesaria alguna solución particular deberá ser analizada y aprobada por
escrito por el Consejo de Administración (ver Capítulo III).
2.- MANEJO DE ESCOMBROS
Los escombros que se
produzcan por estas obras deben ser empacados y colocados dentro del predio en
donde se efectúen hasta que sean debidamente retirados del condominio.
·
No está permitido depositar escombros en ningún área común de la
Copropiedad, incluyendo las destinadas para la disposición de basuras. Se deben
tener los debidos cuidados y precauciones con las áreas comunes y privadas para
no generar incomodidad a sus vecinos
·
Diariamente, los responsables de la obra deberán realizar aseo en las
áreas comunes o particulares que se afecten por estos trabajos.
·
Arrojar residuos sólidos, ordinarios y especiales (escombros y demás
derivados de la construcción) en sitios de uso público no acordados ni
autorizados expresamente por autoridad competente es causa de sanción por el
municipio de Silvania a través del Comparendo Ambiental que incluye multas
hasta de dos (2) salarios mensuales mínimos vigentes por cada infracción cuando
es cometido por persona natural.
3.- HORARIOS DE LAS
OBRAS
Tanto en las
áreas privadas y como en las comunes las horas permitidas para trabajos que
impliquen ruido o incomodidad para los residentes, son:
·
De lunes a viernes de 7:00 a.m. a 6:00 p.m.
·
Los sábados de 9:00 a.m. a 3:00 P.M.
·
Los domingos y festivos no se permite la ejecución de obras
internas que implique ruidos, tránsito de vehículos de carga o cualquier
situación que incomode a los demás residentes o propietarios presentes.
CAPÍTULO V: OTRAS NORMAS
DE CONVIVENCIA
1.- REUNIONES SOCIALES EN LAS
UNIDADES PRIVADAS
Con el objeto de
no ocasionar molestias a los residentes y conservar la tranquilidad del Condominio,
las reuniones sociales deben acatar las disposiciones legales, según la
Resolución 6918 de la secretaria del Medio Ambiente (SDA) expedida el 19 de
Octubre de 2010, donde se reglamenta que el ruido no podrá exceder los 55
decibeles en el día y en la noche 45 decibeles.
Cuando haya
quejas de los vecinos con relación a una fiesta, reunión o, en general, de
comportamiento inadecuado en una unidad privada, cualquier residente informará
al vigilante quien, previa verificación del hecho, deberá solicitar
personalmente la colaboración de los residentes del predio que está originando
la molestia. Si el llamado no es atendido y la reunión o continúa en forma
inadecuada o con un nivel de ruido alto, que sobrepase los parámetros
establecidos en el Código de Policía, la vigilancia o la Administración acudirá
inmediatamente a la autoridad competente.
En todos los
casos de ruido por encima de los límites establecidos en la norma citada, los copropietarios(s)
afectado(s) deberán pasar una carta o correo electrónico a la Administración,
haciendo referencia al problema presentado, indicando la identificación del
predio y describiendo el suceso y la fecha y hora en la que ocurrió y, si es
posible, adjuntando pruebas. Esta es el requisito adecuado para que la
Administración conozca el incidente y tome las medidas necesarias.
a)
Cualquier elemento u objeto que se desee depositar
en las canecas del Condominio dispuestas
para tal fin en las áreas comunes, debe estar convenientemente empacado y
cerrado dentro de una o más bolsas plásticas. No se deben arrojar elementos sueltos,
mal empacados o que chorreen.
b)
Nunca se deben arrojar basuras en canecas
pertenecientes a predios privados ajenos, ni arrojar basuras o bolsas en las
canecas de predios privados ajenos.
c)
No se deben dejar bolsas de basura al alcance de
perros o mascotas para evitar la dispersión de su contenido.
d)
Las basuras susceptibles de expedir malos olores
deberán empacarse en bolsas plásticas dobles lo más herméticamente posible.
e)
Debido al volumen considerable de los desechos de
jardinería de los lotes del Condominio, no está permitido depositar estos residuos
en las canecas destinadas para otro tipo de basuras, ni dejarlos en áreas
comunes ni áreas privadas ajenas.
f)
La quema a cielo abierto de residuos sólidos y
desechos de jardinería es sancionada por el Municipio de Silvania por medio del
Comparendo Ambiental con multas de hasta dos (2) salarios mínimos mensuales
vigentes por cada infracción para personas naturales. Por tal motivo, en caso
de requerir hacer quemas de residuos sólidos dentro del Condominio, deberá
hacerse en hornos diseñados para tal fin.
g)
Dentro del Condominio no está permitida la quema de
basuras o residuos de jardinería entre los días jueves a domingos o festivos
con el fin de no causar molestias a los residentes o visitantes en sus días de
descanso.
h)
Los residentes adultos serán responsables de los
daños y mal manejo de las basuras que sus hijos, empleados o sus visitantes
causen a las áreas comunes, áreas privadas de otros propietarios y demás bienes
del Condominio.
i)
El aseo de las unidades privadas no puede realizarse
de adentro hacia fuera para no afectar la limpieza de zonas comunes.
j)
No se debe arrojar basura (colillas, chicles,
cáscaras de frutas, papeles, etc.) al piso, a las materas, jardineras,
terrazas, plazoletas, etc. Deben ser depositadas en las canecas del Condominio
dispuestas para este fin.
k)
Los residentes deben fumigar sus zonas privadas
siempre que noten la proliferación de alguna plaga, pues ésta se extiende a los
demás lotes. En caso de plaga generalizada, se debe informar a la
administración para tomar medidas de tipo general y obligatorio.
l)
Los Propietarios que tengan sembrados árboles
frutales en los linderos con áreas comunes están obligados a realizarle podas
periódicas a dichos árboles para evitar el reguero de frutas sobre las vías y
áreas comunes del Condominio.
NOTA: El Condominio buscará
realizar actividades destinadas a instruir a residentes y empleados -así como
concientizar a las autoridades municipales- en la adecuada separación y manejo de
desechos sólidos (reciclables, no-reciclables) y en el manejo de residuos
orgánicos para preparación de compost.
3.- CARTELERAS
Las carteleras son para el
uso exclusivo de la Administración con el objeto de colocar circulares e
información de interés general para los residentes. La colocación de anuncios o
avisos de carácter particular deberá ser autorizada previamente por la
Administración.
Los residentes o sus visitantes
deben respetar la información de las carteleras y las señales de “no fumar” o
cualquier otra advertencia que surja en el futuro. Si no lo hacen y ocasionan
algún daño a las carteleras, su reparación o reposición será asumida en su
totalidad por el residente.
La tenencia de mascotas
dentro del Condominio está limitada y regulada por el Código Nacional de
Policía, Libro 3 y la Ley 746 de 2002 “Por la cual se regula la tenencia y
registro de perros potencialmente peligrosos” y además, las siguientes normas
internas del Condominio:
a)
Está permitida la tenencia de animales domésticos
siempre y cuando estos no causen molestias a los vecinos, no resulte abusiva o
peligrosa su convivencia y no riñan con medidas de salubridad. No está
permitida la tenencia ni criadero de animales no domésticos.
b) Con base en lo establecido
en el artículo 108 de la Ley 746 de 2002, se
prohíbe la tenencia y permanencia en el Condominio de ejemplares caninos
potencialmente peligrosos.
c)
Todo residente que traiga una mascota, debe
registrarla en la oficina de Administración, previamente o al momento de su llegada
al Condominio. El respectivo registro deberá diligenciarse con los siguientes
datos mínimos: nombre del ejemplar, raza y lugar de ubicación de su copropietario.
Igualmente debe disponer de fotocopia del certificado de vacunas.
d)
Por ningún motivo las mascotas pueden estar sueltas
en ninguna de las áreas comunes del Condominio ni dentro de áreas privadas
ajenas. La zona del parque infantil y la zona deportiva son principalmente para
uso y disfrute de los niños, por lo cual estas deben garantizar estar libres de
excrementos animales.
e)
Cuando los perros transiten por las zonas comunes lo
deben hacer con una persona responsable, haciendo uso de bozal (en caso de ser
agresivos) y llevados con un lazo o correa apropiados.
f)
De ninguna manera se permite sacar a las mascotas a
orinar o defecar a las zonas comunes o dentro de áreas privadas ajenas. En caso
accidental de que alguna de estas situaciones ocurra dentro del Condominio, la
persona que la conduzca o su propietario, debe hacerse responsable de recoger,
limpiar y desodorizar convenientemente el sitio en donde sucedió.
g)
Es importante que los residentes, como responsables
del animal, instruyan a sus empleados (as), o personal a su cargo,
convenientemente en este aspecto y les obligue a cumplir esta norma.
h)
Todo animal debe estar vacunado y limpio. No debe
expedir malos olores. El administrador o vigilante en cualquier momento puede
solicitar al residente el certificado de vacunación, así como constatar el
estado en que estos viven, a efecto de garantizar su integridad física y
mantenerlos en condiciones apropiadas para la convivencia respectiva.
i)
No está permitido que propietarios o residentes
dejen abandonadas mascotas o animales dentro del Condominio mientras éstos no
estén bajo el control de adultos responsables.
CAPÍTULO VI: REGLAMENTO PARA LAS ASAMBLEAS
Con el fin de llevar a cabo
las Asambleas en un ambiente ordenado, ágil y sin conflictos, se establece el
siguiente reglamento:
1.
Cargos a elegir para
el desarrollo de la Asamblea: Presidente que será el encargado de dirigir el
debate; Secretario quien será el encargado de elaborar el Acta de la Asamblea,
tomar nota de las personas que el Presidente les conceda el uso de la palabra,
y la Comisión Verificadora, integrada por 3 personas que se encargarán de
revisar el Acta que el Secretario elabore y certifiquen que el contenido
refleja lo acontecido durante la Asamblea.
2.
Quórum: Se establecerá de
acuerdo a las normas legales y estatutarias, por lo tanto el Propietario(a) o
Apoderado que se retire del recinto deberá anunciar al Presidente de la
Asamblea su retiro, dejando constancia, de lo contrario se tendrá como activo
participante y no se considerará disuelto el quórum.
3.
Uso de la Palabra: a) Quien desee
hacer uso de la palabra debe solicitarla a la Presidencia para que se la
concedan o niegue según el caso. b) Antes de hacer su intervención deberá
indicar su nombre y su calidad: Propietario o Delegado, c) Durante su
intervención debe dirigirse a los Asambleístas y no a personas en particular,
d) Debe hacerlo en forma respetuosa, formal, breve, concisa y relacionada con el
tema que se esté debatiendo, e) Cada intervención no podrá excederse por más de
cinco (5) minutos y no más de una vez por tema. F) El Presidente de la Asamblea
queda facultado para permitir el derecho a réplica cuando lo estime
conveniente, por un periodo máximo estipulado en el literal anterior.
4.
Derecho a Voz y Voto: Cada propietario
de lote o casa tiene derecho a voz y voto, los acompañantes, uno (1) por lote o
casa, tendrá derecho a voz pero no a voto.
5.
Orden en la Asamblea: a) El presidente
solicitará el retiro del recinto a quien o quienes pretendan sabotear la
Asamblea y, en caso extremo, suspender las deliberaciones b) Las
interpelaciones y aclaraciones sobre los temas que se estén debatiendo
solamente las autoriza el Presidente, c) Moción de orden la pueden solicitar
cualquiera de los participantes al Presidente las veces que sea necesario, d)
Las proposiciones a considerar en la Asamblea serán presentas por escrito y
allegadas durante la reunión para ser tratadas en el punto respectivo.
CAPITULO VII: FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR
La administración inmediata
del Condominio Tierra Grande está a cargo del Administrador, quien tiene
facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo de acuerdo con
las disposiciones de la Asamblea General y del Consejo de Administración. Como
representante legal del Condominio debe seguir las normas dispuestas por la ley
675 de 2001, particularmente las siguientes:
1. FUNCIONES Y OBLIGACIONES DE LEY
1) Convocar a la asamblea a
reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario
y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto
detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual,
incluyendo las primas de seguros.
2) Llevar directamente o bajo
su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y del
Consejo de Administración, de registro de propietarios y residentes, y atender
y archivar la correspondencia relativa al Condominio.
3) Poner en conocimiento de
los propietarios y residentes del Condominio las actas de la asamblea general y
del consejo de administración, así como las demás disposiciones y
comunicaciones internas o externas que sean de interés para los propietarios.
4) Preparar y someter a
consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe
para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y
egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio
anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5) Llevar bajo su dependencia
y responsabilidad, la contabilidad del Condominio.
6) Administrar con diligencia
y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como
consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos
a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de
conformidad con el reglamento de propiedad.
7) Cuidar y vigilar los
bienes comunes y privados, y ejecutar los actos de administración, conservación
y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones
fijadas en el reglamento de propiedad y del Consejo de Administración.
8) Cobrar y recaudar,
directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias,
multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de
los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Condominio,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna.
9) Elevar a escritura pública
y registrar las reformas al reglamento de propiedad aprobadas por la asamblea
general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos
relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
10)
Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica
y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11)
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios
que señale el respectivo reglamento de propiedad, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso,
por incumplimiento de obligaciones.
12)
Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las
obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad y en
cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general
o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren
ejecutoriadas.
13)
Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del
Condominio cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un
bien de dominio particular.
14)
Vigilar y hacer cumplir las demás funciones previstas en la
presente ley en el reglamento de propiedad y Manual de Convivencia, así como
las que defina la asamblea general de propietarios o el Consejo de
Administración.
2.- FUNCIONES Y
OBLIGACIONES ESPECÍFICAS
Además de las anteriores
obligaciones de ley, las dispuestas específicamente para el buen funcionamiento
del Condominio Tierra Grande, tales como:
a.
Vigilar en forma permanente el cumplimiento de
horarios, funciones y buena conducta del personal de vigilancia y mantenimiento
al servicio del Condominio
b.
Revisión de tarjetas de recorridos diarios
establecidos para los vigilantes.
c.
Controlar el correcto desempeño y aplicación del
Libro de Visitantes y demás controles de seguridad establecidos en el
Condominio.
d.
Vigilar en forma permanente la calidad del trabajo y
el cumplimiento del cronograma de trabajos de mantenimiento por parte del
personal asignado, particularmente del Todero.
e.
Vigilar y hacer cumplir en forma estricta las
disposiciones del reglamento de propiedad y del Manual de Convivencia.
f.
Reportar al Consejo de Administración las faltas a
las disposiciones anteriores y tomar en forma oportuna las medidas correctivas
correspondientes.
g.
Llevar bajo su responsabilidad y confidencialidad el
Libro de Propietarios con nombres, identificaciones, teléfonos y correos
electrónicos de los Propietarios para notificaciones y comunicaciones a que
haya lugar.
h.
Generar las cuentas de cobro mensual por concepto de
administración, distribuirlos entre los copropietarios y garantizar la entrega
de los recibos de pago mensual de administración.
i.
Comunicar vía correo electrónico a los propietarios
sobre recibos, cuentas, facturas de servicios o demás correspondencia urgente
que se reciba en la portería del Condominio.
j.
Rendir cuenta mensual sobre gastos e ingresos y
novedades al Consejo de Administración vía correo electrónico.
k.
Hacer las sugerencias adicionales que permitan el
óptimo desempeño de sus funciones y para el bienestar y seguridad de
propietarios, residentes y bienes del Condominio.
3.- HORARIO PRESENCIAL
DE ADMINISTRACIÓN
Con el objeto de que tanto
el personal de vigilancia, mantenimiento y demás asignado para el servicio del
Condominio, así como los propietarios y residentes puedan tener acceso directo
a la Administración y ésta pueda tener un control directo sobre el Condominio y
el personal, se dispone que –como mínimo- el (la) Administrador(a) debe hacerse
presente en la oficina del Condominio tres (3) días a la semana (a acordar),
durante dos (2) horas, como mínimo, o cuando las labores asignadas a su cargo
así lo requieran.
De todas formas, el (la)
Administrador(a) deberá estar siempre disponible para los propietarios,
personal a su cargo y para asuntos relacionados con el Condominio vía
telefónica durante los días y horas laborables (lunes a viernes de 8 a.m. a 6
p.m. y sábados de 8 a.m. a 2 p.m.).
Para casos excepcionales de
emergencia deberá estar disponible y/o hacerse presente en el Condominio (si
así lo requiere la situación) a cualquier hora del día o de la noche.
CAPÍTULO VIII: SOLUCIÓN DE CONFLICTOS Y SANCIONES
1.- OBLIGACIÓN DE
CUMPLIR LAS NORMAS
La solución de conflictos,
el Comité de Convivencia, la conciliación y el arbitraje, están plenamente
regulados en el Artículo 58 de la Ley
675 de Agosto 3 de 2001 y en el Artículo 94 del Reglamento de Propiedad
Horizontal, cuyos apartes principales para este efecto se transcriben a
continuación (letra itálica):
DE LA
SOLUCION DE CONFLICTOS, DEL PROCEDIMIENTO PARA LAS SANCIONES, DE LOS RECURSOS Y
DE LAS SANCIONES.
CAPITULO I.
DE LA
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.
ARTÍCULO 58. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los copropietarios
o tenedores del edificio o Condominio, o entre ellos y el administrador, el
consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la
persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de
las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de
Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá
intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de
conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar
fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las
relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un
acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación
en él será ad honorem.
2. Mecanismos
alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la
solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo
establecido en las normas legales que regulan la materia.
PARÁGRAFO 1o. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la
asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará
integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
PARÁGRAFO 2o. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá
imponer sanciones.
PARÁGRAFO 3o. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los
conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el
Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las
disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
2.- FACULTAD PARA
SANCIONAR
Las sanciones previstas por
el no cumplimiento de las normas estipuladas por el presente Reglamento serán
impuestas por el Consejo de Administración, según lo dispone el Reglamento de
Propiedad Horizontal. La Asamblea General por su naturaleza también podrá
imponer sanciones cuando lo considere conveniente. Lo anterior no exime de que,
en casos necesario, el Administrador, el vigilante de turno o los propietarios
mismos den aviso a las autoridades competentes.
La imposición de sanciones
se ajustará a los procedimientos contemplados en el Reglamento de Propiedad
Horizontal, respetando el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción
e impugnación. Igualmente, deberá valorarse la intencionalidad del acto y la
imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán
criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con
la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
El procedimiento sancionatorio
puede iniciarse por cualquiera de los siguientes mecanismos:
a)
La administración le recuerda al copropietario o
residente que está violando las normas, y/o que hay una queja de otro
residente por una determinada situación. Si el llamado no es atendido, el(los)
residente(s) afectado(s) o quien presencie la situación deberá enviar una carta
o mail al Consejo de Administración para iniciar el procedimiento de aplicación
de sanciones ó una queja por escrito de un mismo residente o propietario que se
haya visto afectado en 2 ocasiones distintas y que existan las correspondientes
anotaciones en el libro de novedades sobre la constatación del hecho por parte
del personal de vigilancia o la administración.
b)
Si la observación de la Administración en cuanto al
incumplimiento reiterativo (al menos con dos comunicaciones) no es atendida por
los copropietarios o residentes, se iniciará el procedimiento sancionatorio.
El valor pecuniario de las
sanciones por el desacato a este Reglamento será, en general, de MEDIO SALARIO
MÍNIMO MENSUAL VIGENT (½ S.M.M.L.V), una vez concluido el debido proceso
descrito anteriormente.
VIGENCIA y PUBLICACIÓN:
EL presente reglamento rige
a partir de su publicación y su distribución se efectuará de la siguiente
manera:
·
En forma impresa que residirá en la portería del
Condominio
·
En archivo electrónico que se enviará a los correos
electrónicos de cada propietario
·
En Internet, en forma permanente en el INFORMATIVO
TIERRA GRANDE
El texto del
presente reglamento fue aprobado en Asamblea General Ordinaria reunida en el
Condominio Tierra Grande, municipio de Silvania, Cundinamarca, el 26 de marzo
de 2016 e incluye la incorporación de las observaciones pertinentes enviadas
por los interesados durante el siguiente mes a su realización, de acuerdo con
lo dispuesto por la misma Asamblea.
Firmado:
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GERARDO CONTRERAS P. FERNANDO
PACHÓN M.
Presidente Consejo
de Administración Representante Legal
JCM/ Mayo 2016
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